Сайт Л і с к и         Головна    Про сайт    Довідка   Архів новин   Гостьова   Пошук


До змісту 


Чи міцна економічна основа ОСББ?

Субота, 10.11.2012    Оригінал публікації - на сайті видання "Лівий берег".   Автор: Сергій Соколов

   На початку червня 2012 року інтернет-ЗМІ розповіли про конфлікт навколо п'яти квартир в будинку по пр.Бажана, 1М в м.Києві. Як вважає місцеве об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ), мова йде про рейдерське захоплення їхньої власності.

Оголошення в будинку №1М по пр.Бажана в Києві

   Нагадаємо цю історію : в 2007 році забудовник передав створеному в будинку ОСББ “Авангард-Добробут” п'ять службових квартир, чотири з яких ОСББ вирішило здавати в оренду, а в одній - облаштувало свій офіс.
   Але через 5 років, в квітні 2012 року, Васильківський міськрайонний суд Київської області, аргументуючи своє рішення наявністю інвестиційного договору, визнав право власності на ці квартири за громадянином Дмитром Литовченком. Правління ОСББ та мешканці будинку стали бити на сполох, вимагаючи відновлення справедливості.
   В “мобілізаційному” оголошенні мешканців (див. фото) викликає тривогу їхня впевненість в неминучому банкрутстві у випадку втрати спірних квартир, цитата : “ОСМД не сможет функционировать и содержать дом, стоимость квартплаты значительно вырастет, а дом придется передать в коммунальные службы Киева”.
   Виходить, службове житло ОСББ - це головний ресурс, який дозволяє йому повноцінно функціонувати? А як же господарюють ті ОСББ, які не мають такого житла, бо їхні будинки збудовані давно і колишні службові квартири вже приватизовані? Переконані агітаторами, мешканці цих об'єднань в основному сподіваються на більш ефективне використання квартплати, і таких - переважна більшість.
   Не все просто й для ОСББ в новозбудованих будинках, адже в законодавстві відсутнє чітко прописане право на отримання 2 % квартир від забудовника, тому власність на службові квартири доведеться доводити через ті ж інвестиційні договори - аргументуючи, що квартири побудовано на кошти співвласників.
   Тим не менше, задекларований державою курс на реформування ЖКГ, в тому числі шляхом створення ОСББ, залишається незмінним, тож об'єднання будуть і надалі створюватись, а потім боротись за виживання. Як же господарюють ОСББ в Києві на сьогоднішній день?

В Києві кожне друге ОСББ не отримало свій будинок на баланс

   На сьогоднішній день у Києві налічується 10 502 багатоквартирних будинки, більшість з яких - 8 385 - обслуговуються працівниками ЖРЕО, 929 - знаходяться на так званому балансі (обліку) житлово-будівельних кооперативів, 680 - обслуговуються іншими підприємствами, 258 - експлуатуються ОСББ, 250 - товариствами інвестиційних компаній.
   Співвідношення кількості будинків, у яких зареєстровані ОСББ, до кількості будинків ЖРЕО по районах Києва наведене в наступній таблиці:

Київські ОСББ

   Як видно з таблиці, в середньому по Києву будинки ОСББ складають лише 8 % від будинків ЖРЕО, співвідношення до загальної кількості будинків ще менше - близько 6 %.
   Крім того, не всі ОСББ отримали свої будинки на баланс. Всього по Києву менше половини ОСББ - лише 258, тобто 40 % від їх загальної кількості, утримують будинки на балансі, що складає близько 2,5 % від загальної кількості київських багатоквартирних будинків. Наприклад, у Деснянському районі Києва лише 17 із 31-го зареєстрованого об'єднання утримують свої будинки на балансі, в Дніпровському - 17 з 29-ти, Оболонському - 3/25, Подільському - 4/39, Святошинському - 16/31, Солом'янському - 15/34.
   Серед причин такої диспропорції як небажання колишніх балансоутримувачів передавати будинки (про що неодноразово писалось), так і неготовність або небажання самих ОСББ повноцінно господарювати в будинку. Разом з тим, є чимало прикладів успішних ОСББ, в тому числі й таких, що не мають службового житла.

Талановитий і порядний бізнесмен - найкращий варіант управителя будинку

   Голова правління ОСББ “Велика Житомирська, 27” Олег Кий постійно знаходиться в творчому пошуку – яким чином збільшити доходи об'єднання та підвищити комфорт проживання співвласників, піднявши його до рівня сучасного п'ятизіркового готелю. Обміркувавши можливі варіанти та отримавши згоду всіх сусідів, частину нежитлових приміщень об'єднання здає в оренду, зробивши для цього необхідне перепланування. Пристосували для оренди навіть невеличкі прибудови та приміщення, включаючи колишній сміттєзбірник.
   В результаті ОСББ заощаджує солідні кошти, незважаючи на невелику кількість квартир у будинку - їх всього 28.

   Інша ситуація в ОСББ “Тичини, 16/2”, керівник правління - Валерій Гуманенко. Будинок знаходиться на житловому масиві Березняки, потенційних орендарів тут менше, ніж у центрі, а квартир у будинку значно більше. Однак і тут мешканці будинку вирішили відмовитись від сміттєпроводу (сміття виносять прямо в контейнер у двір будинку), а вивільнені приміщення першого поверху надали орендарю, який самостійно зробив євроремонт. Декілька місяців, доки тривали роботи, орендну плату з нього не брали (йшла в рахунок ремонту), а на сьогоднішній день і приміщення відремонтовані, і прибуток надходить.
   Як видно з прикладів, здавання в оренду приміщень - як допоміжних, так і службових квартир - це найпростіший спосіб залучити додаткові кошти для функціонування ОСББ. І все добре при умові, якщо такі площі вдається знайти. Але якщо їх все-таки немає?

Немає приміщень для оренди – так побудуймо їх! І знайдімо орендарів.

   Більшість багатоквартирних будинків у містах України збудовані за типовими проектами. Уявімо собі, що держава своїм коштом розробила доповнення до них - проекти переобладнання приміщень сміттєзбірників та підвалів на офісні приміщення або невеличкі квартири. Тоді при створенні ОСББ міська влада може:
- безплатно надавати ці проекти;
- сприяти в подальшому оформленні перепланованих приміщень;
- брати на себе частину витрат на таке переобладнання.
А новостворене ОСББ натомість матиме можливість отримувати додаткові кошти від здачі в оренду цих приміщень, що значно полегшить його майбутнє господарювання.
   Крім допомоги в переобладнанні існуючих приміщень, держава може організувати розробку проектів прибудов до глухих стін будинків. Якщо розробляти ці проекти на основі сучасних легких і термоізолюючих конструкцій, прибудови можуть бути навіть двоповерховими, наприклад, на першому поверсі - магазин, а на другому - офіс нотаріуса.
   Можливі й інші варіанти державної допомоги, наприклад, купівля 1-2 квартир у будинку з метою подальшої передачі їх як службового житла новоствореному ОСББ на умовах пільгового кредиту.

ОСББ як бізнес-проект

   Більше того, міська влада може сприяти :
- в пошуку майбутніх орендарів та укладенню з ними попередніх договорів про наміри ;
- в укладенні договорів з інтернет-провайдерами, що працюють у будинку ;
- в укладенні договорів з операторами кабельного телебачення ;
- в укладенні договорів з рекламними операторами (як зовнішньої реклами, так і реклами в ліфтах).
   Склавши з допомогою міської влади подібний бізнес-план, можна сміливо створювати ОСББ, адже для співвласників будинку економічні аргументи, на відміну від емоційних поривів, будуть значно переконливішими при прийнятті рішення про створення об'єднання.
   Проведення цільової підготовчої роботи та описане вибіркове фінансування здатні дати значно більший ефект, ніж хаотичне та безсистемне витрачання коштів на стимулювання процесів створення ОСББ, яке робиться тепер.

   При підготовці даного матеріалу використана інформація Державного підприємства "Інформаційно-ресурсний центр", Комунального підприємства "Київжитлоспецексплуатація", Інформаційно-аналітичної системи управління житловим фондом м .Києва, інші джерела.


Коментар Олега Кия

Олег Кий    Идея Сережи Соколова (знаком и очень уважаю!) с поддержкой властью любых перепланировок вспомогательных помещений управляемых ОСББ замечательна!
   Скажу больше, такой справедливый подход власти и парламента мог бы привести к справедливой реприватизации незаконно приватизированных и незаконно перепроданных вспомогательных помещений принадлежащих собственникам жилья и это был бы один из факторов доверия со стороны ОСББ-движения власти.
   Да только все мы знаем, что это в нашей нынешней стране сентиментально, идеалистично и утопично!
   Нашей власти и парламенту, к сожалению, не нужно реформирования ЖКХ через ответственных собственников им нужны новые дойные коровы в сфере ЖКХ по типу водоканалов и энергетических компаний, и мы все это! Поэтому-то, по большому счету, все призывы чиновников касательно поддержки ОСББ декларативны!
   Я уверен, что в коридорах министерства ЖКХ много нормальных людей, которые видят решения многих не простых вопросов в ныне сложившейся ситуации с реформированием ЖКХ через создания ОСББ, ведь проскакивают разумные идеи то там то сям, только ничего на своем уровне, кроме советов своему начальству (скажем министру и его заместителям) и декларативных тез эти лица выдвинуть не могут. А все потому, что в структурах Кабинета министров и Администрации президента, кроме грядущих выборов, другие цели и другие интересы, естественно или противоестественно не стыкующиеся с интересами народа.
   Знаете, чем дальше, тем больше я впадаю в некоторую апатию касательно реформирования ЖКХ через создания ОСББ из-за очевидности факта, что народ для наших правителей что-то вроде мух, от которых они то и делают, что отмахиваются, а самых назойливых типа меня пытаются прихлопнуть «газеткой».


Коментар Валерія Гуманенка

Валерій Гуманенко Питання, пов’язані з орендою та висвітлені в статті - важливі, але не першочергові
   Доходи від оренди не є основним джерелом надходжень ОСББ, і, на мій погляд, не повинні такими бути. Тому, автори оголошення вказаного в публікації дещо перебільшили. Навіть прочитавши перші рядки оголошення, можу з упевненістю сказати, що це ОСББ може успішно утримувати будинок не маючи при цьому додаткових надходжень. Разом з тим, додаткові джерела доходів не повинні ігноруватись. В щоденному пошуку таких джерел також полягає робота правління об’єднання. Але вважаю не раціональним використання надходжень від оренди приміщень на утримання будинків та прибудинкових територій. Ефективніше було б вкладати кошти у модернізацію свого будинку, розвиток інфраструктури будинку, впровадження технологій енергозбереження, або навіть накопичення на капітальний ремонт. На мою думку, бажання власників житла і правління економити на усьому не вкладаючи кошти у будинок – шлях безперспективний. Далекоглядний керівник буде витрачати кошти таким чином, щоб створити комфортні умови проживання, піднімати планку престижності свого житла, адже це зрештою відбивається його ринковій вартості.
В будинках, які обслуговують комунальні ЖРЕО, люди роками чекають проведення капітальних ремонтів
   Чекають також заміни зношених ліфтів, благоустрою при будинкових територій тощо. І тут постає питання, а звідки візьмуться кошти? Якщо переглянути структуру будь якого тарифу на обслуговування в цих будинках, ви не побачите там ні накопичення на капітальні ремонти, ні накопичення на реновацію ліфтів. Частина закладених в тарифі послуг взагалі не надається, але сплачувати доводиться обов’язково. Створивши ОСББ безцільних витрат можна легко уникнути, отримати більш якісний сервіс при тому самому тарифі на обслуговування будинку та прибудинкової території.
Тоді чому так повільно утворюються ОСББ?
   Мені особисто нерідко приходиться виступати перед мешканцями при створенні ОСББ. Дивує велика кількість противників цього процесу. На це є декілька причин. Це і побоювання всього нового, і необізнаність людей про діяльність об’єднань, і суперечлива законодавча база. До речі, велика кількість скандальних публікацій про діяльність кондомініумів у співвідношенні до висвітлення успішних прикладів, не сприяє розвитку ОСББ. Хоча марно сподіватися, що хтось буде краще піклуватись про ваше майно, чим ви самі. Звісно, управління житловим будинком не дається легко. Кожне об’єднання має правильно визначити шлях управління своїми активами.
Не кожен будинок може повністю самостійно і повноцінно обслуговуватись
   Але саме головне – керувати своїм майбутнім та своїми власними коштами, на мій погляд, ви зобов’язані самостійно. Створюючи ОСББ ви будете стикатися з безліччю проблем, і не зважаючи на труднощі, вважаю, управляння власним будинком у рамках ОСББ найбільш ефективним.


   Схожі публікації на сайті "Ліски" можна знайти за тегами "ЖКГ" та "ОСББ" .


Вам була корисна ця стаття?

Можете додати свій коментар

Щоб змінити слово на інше (якщо букви важко розпізнати), клацніть на малюнку

Ваше ім'я:         Слово з малюнка:  

Коментар (до 1000 символів):